Uutta oikeuskäytäntöä YSE 1998 -ehdoista – ovatko rakentamisen vastuut ja vastuuajat murroksessa?

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) jaottelu urakka-aikaisesta, takuuaikaisesta ja takuuajan jälkeisestä vastuusta on ollut nykymuodossaan voimassa jo lähes 30 vuoden ajan. Korkeimman oikeuden (KKO) vuoden 2025 alussa antama ennakkoratkaisu KKO 2025:3 urakoitsijan takuuajan jälkeisestä vastuusta on kuitenkin heti antamisensa jälkeen ohjannut merkittävällä tavalla alempien tuomioistuinten ratkaisukäytäntöä. KKO:n ennakkoratkaisu KKO 2025:97 koski puolestaan rajanvetoa urakka-aikaisen ja takuuaikaisen vastuun välillä. Mikä käytännössä on muuttunut edellä mainittujen ratkaisujen ja niitä seuranneen oikeuskäytännön myötä? Miten tilaajien ja urakoitsijoiden tulisi ottaa uusi oikeuskäytäntö huomioon käytännön urakkamaailmassa? 

Webinaarissa esiintyivät asiantuntijamme Tatu Jaarinen ja Julius Jauhiainen.

YSE 1998 -ehdot ja urakoitsijan vastuu

Urakoitsijan vastuu on johdettavissa YSE 1998 -ehtojen määritelmiin ja niiden mukaiseen virheen käsitteeseen, joka on YSE 1998 -ehtojen mukaan "työn tuloksessa oleva ominaisuus, joka ei vastaa sovittua suoritusta", ja joka voi ilmetä "esimerkiksi vauriona, puutteena ja haittana". Perinteinen tulkintatapa on ajatella urakkasuorituksen virhe sellaiseksi tilaajalle epäedulliseksi seikaksi, joka edellyttää korjaustoimenpiteitä.

Urakoitsijan virhevastuun kannalta lähtökohtana on kaikkien urakkaan kuuluvien velvollisuuksien sopimuksenmukainen täyttäminen: urakoitsijan vastuu kytkeytyy sovitusta (tai sovituksi katsotusta) poikkeamiseen.

YSE 1998 -ehtojen mukaan urakoitsijan vastuu (virhevastuu) jakautuu ajallisesti kolmiportaisesti siten, että näyttötaakka kääntyy takuuajan jälkeen urakoitsijalta tilaajalle:

1. Urakka-ajan vastuu (YSE 27 §): Urakoitsija vastaa urakan saattamisesta sopimuksen mukaiselle vaatimustasolle. Urakoitsijan tulee korjata tai korvata uudella suorituksella sellainen työn tulos tai sen osa, joka työn aikana todetaan sopimuksen mukaisia vaatimuksia vastaamattomaksi. Vähäisen virheen osalta kyseeseen voi tulla korjauksen tai korvauksen sijaan hinnanalennus.
2. Takuuajan vastuu (YSE 29 §): Urakoitsija vastaa suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta takuuajan, joka on kaksi vuotta vastaanottotarkastuksesta tai kohteen käyttöönotosta, ellei muuta ole sovittu. Urakoitsijan suoritukseen, jota takuu koskee, luetaan myös lisä- ja muutostyöt. Urakoitsijan on korjattava takuuaikana ilmenneet urakkasuorituksen virheet, ellei urakoitsija pysty näyttämään, että virhe on aiheutunut urakoitsijasta riippumattomasta syystä. Vähäisten virheiden osalta voidaan sopia hinnanalennuksesta.
3. Takuuajan jälkeinen vastuu (YSE 30 §): Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen 1) urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, 2) täyttämättä jääneestä suorituksesta tai 3) olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Lisäksi edellytetään, että kyse on sellaisesta virheestä, jota tilaaja ei ole kohtuudella voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Urakoitsijan takuuajan jälkeinen vastuu rajoittuu 10 vuoteen vastaanottotarkastuksesta tai rakennuskohteen käyttöönotosta. 

Viime vuosi oli korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä YSE 1998 -ehtojen kannalta varsin poikkeuksellinen, sillä KKO antoi kaksi urakoitsijan vastuuta koskevaa ennakkoratkaisua. Vaikka näitä asioita ratkaistaan alioikeustasolla usein, tapaukset etenevät harvoin korkeimpaan oikeuteen.

Ratkaisussa KKO 2025:3 arvioitiin urakoitsijan takuuajan jälkeistä vastuuta törkeän laiminlyönnin näkökulmasta (YSE 30 §), ja ratkaisussa KKO 2025:97 puolestaan urakka-ajan vastuun ja takuuajan vastuun välistä rajanvetoa (YSE 27 § ja 29 §). Ratkaisut osaltaan täydentävät toisiaan YSE 1998 -ehtojen ja urakoitsijan vastuun ajallisen jäsentämisen tulkinnassa, ja ne muodostavat urakoitsijan vastuun ajallisesta ulottuvuudesta aiempaa selkeämmän ja johdonmukaisemman kokonaiskuvan. Molemmat ratkaisut esitellään seuraavaksi.
 

KKO 2025:3 – Takuuajan jälkeinen vastuu ja urakoitsijan törkeä laiminlyönti

Tapaus koski tilannetta, jossa urakoitsija ja tilaaja olivat tehneet vuonna 2010 YSE 1998 -ehtojen mukaisen urakkasopimuksen 72 huoneistoa käsittävän kerrostalon käyttövesiputkien uusimisesta. Urakka suoritettiin vuonna 2011, ja sen takuuaika päättyi heinäkuussa 2013. Takuuajan päättymisen jälkeen vuonna 2017 havaittiin vesivuoto erään huoneiston allaskaapin sisällä olleen käyttövesiputken liitoksessa, jonka seurauksena myös muita rakennuksen huoneistoja ja rakenteita oli vahingoittunut. Kysymyksenasettelu KKO:ssa koski sitä, oliko urakoitsijan urakkasuorituksessaan käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisessä tekemä virhe aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä ja oliko urakoitsija tämän perusteella korvausvastuussa virheestä tilaajalle aiheutuneesta vahingosta.

KKO arvioi ensin sitä, mitä laiminlyönnin törkeydellä YSE 1998 -ehtojen 30 §:ssä tarkoitetaan. KKO vahvisti (jokseenkin vakiintuneen) tulkintatavan siitä, että ehto vastaa osaltaan yleistä sopimusoikeudellista periaatetta, jonka mukaan sopimuksen osapuoli ei vapaudu sopimusehdon perusteella sellaisen vahingon korvaamisesta, jonka hän on aiheuttanut tahallisesti tai törkeän huolimattomasti. KKO katsoi, että törkeänä huolimattomuutena voidaan pitää tilannetta, jossa osapuoli tietoisesti laiminlyö vahingon estämiseksi tarvittavan huolellisuuden tai ilmeisesti ja olennaisesti poikkeaa häneltä sopimussuhteessa vaadittavasta huolellisuudesta.

Tämän jälkeen KKO katsoi edeltävään ratkaisukäytäntöönsä (KKO 2016:79) peilaten, että myös arvioitaessa urakoitsijan laiminlyönnin törkeyttä yhdeksi lähtökohdaksi voidaan ottaa urakoitsijan urakkasopimuksen mukainen suoritusvelvollisuus sekä se, kuinka paljon urakoitsijan virheellinen menettely on poikennut asianmukaisesta urakkasuorituksesta ottaen huomioon urakoitsijaa velvoittava lainsäädäntö ja muut määräykset, urakoitsijan työsuoritusta koskevat sopimusmääräykset sekä hyvä rakennustapa. KKO katsoi, että erityistä ammattitaitoa vaativan urakan suorittajalta voidaan perustellusti edellyttää tavanomaista suurempaa huolellisuutta arvioitaessa vahingonvaaraa, laiminlyönnin törkeyden arvioinnissa merkitystä voidaan antaa myös esimerkiksi urakoitsijan virheiden lukumäärälle ja mahdolliselle toistuvuudelle, mutta viime kädessä kysymys on tapauskohtaisesta kokonaisarvioinnista

KKO katsoi, että urakoitsijan suoritus käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisessä oli puutteellinen, ja virhe oli toistunut useissa huoneistoissa: käyttövesiputkien tiivistys oli ollut puutteellinen 52 huoneistossa, kun huoneistoja oli yhteensä 72. Suoritus oli selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voitiin edellyttää. Vahingonvaara oli ollut ilmeinen. Tapauksen tosiseikastoon peilaten KKO katsoi, että urakoitsijan virhe oli aiheutunut sen törkeästä laiminlyönnistä. Urakoitsija oli siten vastuussa virheestään takuuajan jälkeen.

Mitä vaikutuksia ratkaisulla on?

• Tärkeä prejudikaatti: Ratkaisu KKO 2025:3 on ensimmäinen ennakkotapaus, jossa on arvioitu YSE 1998 -ehtojen 30 §:n mukaista "urakoitsijan törkeää laiminlyöntiä". 
• YSE-systematiikan nivoutumien sopimusoikeuteen: Ratkaisussa KKO 2025:3 KKO rinnastaa YSE 1998 -ehtojen 30 §:n mukaisen "törkeän laiminlyönnin" lähtökohtaisesti yleiseen sopimusoikeudelliseen periaatteeseen, jonka mukaan sopimuksen osapuoli ei vapaudu vahingon korvaamisesta, jonka hän on aiheuttanut tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudellaan. Vaikka YSE 1998 -ehtojen on jo aiemmin katsottu olevan osa yleistä sopimusoikeutta eikä siitä irrallinen kokonaisuus, ratkaisu vahvistaa tämän entistä selkeämmin.
• Törkeää huolimattomuutta koskeva tulkintaperiaate: KKO totesi ratkaisussaan KKO 2025:3, että arvioitaessa urakoitsijan laiminlyönnin törkeyttä, yhdeksi lähtökohdaksi voidaan ottaa urakkasopimuksen mukainen suoritusvelvollisuus sekä se, kuinka paljon urakoitsijan virheellinen menettely on poikennut "asianmukaisesta urakkasuorituksesta", johon liittyy urakkasopimuksen lisäksi muun ohella urakoitsijaa velvoittava lainsäädäntö ja hyvä rakennustapa. KKO korosti sitä, että erityistä ammattitaitoa vaativan urakan suorittajalta voidaan edellyttää tavanomaista suurempaa huolellisuutta ja että laiminlyönnin törkeyttä arvioitaessa voidaan antaa merkitystä virheiden lukumäärälle ja mahdolliselle toistuvuudelle.
• Alempien tuomioistuinten ohjaaminen: Ratkaisu KKO 2025:3 on heti antamisensa jälkeen selventänyt ja ohjannut alempien tuomioistuinten ratkaisukäytäntöä sen osalta, minkälaista urakoitsijan menettelyä voidaan pitää sellaisena törkeänä laiminlyöntinä, että urakoitsija vastaa virheestään vielä takuuajan jälkeen – esimerkkinä kaksi hovioikeustason ratkaisua vuodelta 2025, joissa on nimenomaisesti viitattu ratkaisuun KKO 2025:3 ja sen oikeusohjeisiin laiminlyönnin törkeyttä arvioitaessa (Helsingin hovioikeus 28.1.2025 Nro 69 ja Turun hovioikeus 13.8.2025 Nro 302). 
• Vaikutukset tilaajalle: Takuuajan jälkeenkin voi vaatia korvausta, mutta tilaajalla on näyttötaakka. Virheiden lukumäärälle ja toistuvuudelle voidaan antaa merkitystä erityisesti siinä tapauksessa, jos kysymys on "tyyppiviaksi" katsottavasta virheestä.
• Vaikutukset urakoitsijalle: Törkeän laiminlyönnin kynnys voi jatkossa muodostua matalammiksi, ja myös virheen vakavuus ja varsinkin siihen liittyvä vahingonvaara voivat muodostua ratkaiseviksi. Systemaattiset toistuvat virheet muodostavat erityisen suuren riskin. Ratkaisun suurin prejudikaattiarvo vaikuttaa liittyvän siihen, että sinänsä "tavanomaiset" virheet säännönmukaisesti toistuvina voidaan tulkita törkeän huolimattomaksi menettelyksi – varsinkin, jos niihin liittyy poikkeava vahingonvaara. Tietyt urakkatyypit (kuten vesi- ja viemäröintityöt) voidaan herkemmin katsoa erityistä huolellisuutta edellyttäviksi ja voivat siten johtaa herkemmin takuuajan jälkeiseen vastuuseen.

KKO 2025:97 – Urakka-ajan vastuun ja takuuajan vastuun välinen rajanveto

Tapauksessa urakoitsija oli suorittanut linjasaneerauksen taloyhtiössä. Taloyhtiön huoneiston asukas oli vastaanottotarkastuksen yhteydessä ilmoittanut asuntonsa kylpyhuoneen lattiakaivon tulvivan. Vastaanottotarkastuksessa oli sovittu, että urakoitsija korjaa virheen. Myöhemmin takuuaikana lattiakaivo oli edelleen tulvinut. Tulvimisen juurisyyksi ilmeni viemärin virheellinen asennus, jota urakoitsija ei ollut korjannut ja jonka taloyhtiö joutui omalla kustannuksellaan korjaamaan.

Korvausta haettiin urakoitsijan konkurssin vuoksi vain takuuajan vakuudesta, minkä vuoksi kysymys siitä, oliko kyse urakka-aikaisesta (työnaikaisesta) vai takuuaikaisesta virheestä muodostui ratkaisevaksi. Urakoitsijan suoritus oli osoittautunut virheelliseksi pesukoneen poistoputken asennuksen osalta, joka oli havaittu, kun viemäri oli kuvattu. Tätä ei ollut todettu työn tai jälkitarkastuksen aikana, eikä tilaajan voitu kohtuudella edellyttää sitä havainneen vastaanottotarkastuksen yhteydessä. Ratkaisevaksi muodostui YSE 1998 -ehtojen 29 §:n 2 kohdassa oleva muotoilu virheen ilmentymisestä, jossa KKO tulkitsi sen tarkoittavan hetkeä, jolloin virheen juurisyy havaittiin.

Mitä vaikutuksia ratkaisulla on?

• Tapauksessa vastuuperusteen kannalta olennaista oli se, milloin virheen todellinen syy on selvinnyt, mutta yleismaailmallista johtopäätöstä siitä ei voi tehdä, koska tapauksen tosiseikasto kokonaisuudessaan osaltaan puolsi tällaista tulkintaa. 
• Lopputulokseen vaikutti keskeisesti se, että tilaaja oli voinut luottaa urakoitsijan ilmoitukseen virheen korjaamisesta. Vaikuttaa ilmeiseltä, että myös tosiasiallisilla olosuhteilla, eli huolellisesti toimineen tilaajan mahdollisuudella saada korvausta vain takuuaikaisesta vakuudesta, on ollut vaikutusta. 
• Mitä ratkaisu tarkoittaa tilaajalle: Tilaaja voi kohtuudella luottaa ammattimaisen urakoitsijan antamiin tietoihin virheen korjaamisesta. Edellytyksenä kuitenkin on, että tilaaja on itse asianmukaisesti reklamoinut ja kohtuullisessa määrin pyrkinyt varmistamaan asian. 
• Mitä ratkaisu tarkoittaa urakoitsijalle: Urakoitsija, joka vastaanotto- tai jälkitarkastuksessa ilmoittaa virheen korjatuksi tai suorituksen suunnitelmien mukaiseksi, vastaa ilmoituksensa oikeellisuudesta. Urakoitsija ei vapaudu vastuustaan sillä perusteella, että virheen seuraamukset havaitaan jo vastaanotossa ja että tilaaja hyväksyy korjauksen suoritetuksi, jos tieto osoittautuu virheelliseksi. Lähtökohtaisesti merkitystä ei kuitenkaan ole sillä, kumpaan perusteeseen vastuu nojaa, koska urakoitsija vastaa työnsä sopimuksenmukaisuudesta "ajallisesta" perusteesta riippumatta.
• Virheen seuraus vs. virheen juurisyy -ajatusmallilla saattaa yksittäistapauksissa olla merkitystä myös takuuajan ja takuuajan jälkeisen vastuun rajanvedossa.

Lisätiedot

Olethan yhteydessä asiantuntijoihimme, jos sinulla herää kysymyksiä webinaarin aiheisiin liittyen. Jos haluat saada lisää tietoa tapahtumistamme ja webinaareistamme, voit täyttää tapahtumiimme liittyvän yhteystietolomakkeen täältä.