Asunto-osakeyhtiöiden ja niiden omistajien konkurssit yleistyvät – mitä vaikutuksia konkursseilla on?

Maksukyvyttömyysmenettelyiden määrä on jatkunut vuoden 2026 alkupuolella korkealla tasolla. Vaikeudet ovat näkyneet viime vuotta vastaavalla tavalla erityisesti rakennus- ja vähittäiskauppa-alalla, minkä lisäksi asunto-osakeyhtiöiden maksukyvyttömyysmenettelyiden määrä on lisääntynyt merkittävästi. Insolvenssipraktiikkamme aamukahviwebinaarissa 5.5.2026 käsiteltiin asunto-osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan konkurssia ja niiden vaikutuksia niin vuokralaisen kuin osakkeenomistajan aseman osalta. Koostimme webinaarin keskustelut sekä lyhyen markkinakatsauksen tähän artikkeliin. 

Webinaarissa esiintyivät asiantuntijamme Heikki Vesa, Jens Lindén ja Vilja Virta.

Markkinakatsaus: Konkurssien määrä kasvaa edelleen

Konkurssiasiamiehen toimiston ja Tilastokeskuksen mukaan:

• Vuonna 2025 konkurssiin asetettiin yhteensä 3310 yritystä, mikä tarkoittaa hieman alle 10 % kasvua edellisestä vuodesta. Konkurssiin haettiin yhteensä 3906 yritystä, joka on suurin luku sitten vuoden 1996. 
• Tammi-huhtikuussa 2026 konkurssiin asetettiin yhteensä 1211 yritystä, mikä tarkoittaa 4,8 % kasvua vastaavaan vertailukauteen vuonna 2025. Konkurssien määrä kasvaa siis edelleen, mutta kasvu ei ole ollut yhtä voimakasta kuin edeltävinä vuosina. 
• Saneerausmäärät ovat puolestaan laskeneet hieman: vuonna 2025 aloitettiin yhteensä 312 yrityssaneerausta, joka on 1,9 % vähemmän kuin sitä edeltävänä vuonna. Tammi-huhtikuussa 2026 aloitettiin yhteensä 97 yrityssaneerausta, joka on 6,7 % vähemmän kuin vastaavana vertailukautena vuonna 2025.

Konkurssimenettelyiden määrä kasvaa viidettä vuotta peräkkäin, ja ensimmäisen vuosineljänneksen luvut ovat ennätyskorkeat 2000-luvun vertailussa. Alkuvuoden 2026 aikana eniten yrityksiä on haettu konkurssiin rakennusalalla, kaupan alalla ja teollisuudessa. Vuosi 2026 on käynnistynyt poikkeuksellisen aktiivisesti insolvenssimenettelyiden osalta, ja alkuvuoden aikana on alkanut useita merkittäviä virallismenettelyitä. Asiantuntijamme ennakoivat, että insolvenssitilanteisiin liittyvä ennakoiva ja ennaltaehkäisevä työ tulee lisääntymään tulevaisuudessa. Vaikka talous piristyisi, moni yritys kamppailee edelleen riittävän käyttöpääoman kanssa.

Asunto-osakeyhtiön konkurssi 

Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat historiallisesti olleet suhteellisen harvinaisia, mutta viimeisen vuoden aikana asunto-osakeyhtiöitä on asetettu konkurssiin poikkeuksellisen paljon. Kyseessä on melko tuore ilmiö, sillä tätä edeltävän viimeisen kymmenen vuoden aikana konkurssiin on asetettu yhteensä noin 40 asunto-osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiöiden konkurssien yleistyminen osoittaa kuitenkin niiden kasvavan merkityksen. Asunto-osakeyhtiön konkurssi voi johtua moninaisista syistä liittyen esimerkiksi vastikerästeihin, rakennuksen kuntoon liittyviin ongelmiin tai kertaluonteisiin ongelmiin, kuten hallinnossa tapahtuneisiin laiminlyönteihin.

Asunto-osakeyhtiö voidaan asettaa konkurssiin, kuten mikä tahansa muukin oikeushenkilö. Velkoja voi hakea asunto-osakeyhtiötä konkurssiin ja mikäli asunto-osakeyhtiö itse hakeutuu konkurssiin, päättää siitä sen hallitus. Asunto-osakeyhtiölakiin (AsOYL) on kuitenkin esitetty muutosta, jonka mukaan toimivalta yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin olisi ensisijaisesti yhtiökokouksella.

Asunto-osakeyhtiön konkurssilla on samat vaikutukset kuin muiden yhtiötyyppien konkursseilla. Yhtiön omaisuus siirtyy velkojien määräysvaltaan ja omaisuuden haltuunotosta ja rahaksimuutosta vastaa pesänhoitaja. Keskeiseen asemaan nousee se, miten rakennuksen arvo saadaan säilytettyä ja miten varmistetaan, että asuminen voi jatkua rakennuksessa. Kiinteistön tai vuokraoikeuden lisäksi asunto-osakeyhtiön omaisuus koostuu usein vähäisistä rahavaroista ja epäkuranteista vastikesaatavista, jotka saattavat myös olla osasyy konkurssille. Omaisuuden arvon turvaaminen edellyttää joko likvidejä varoja tai velkojien/pantinhaltijan kuluvastuuta. Kiinteistö tai vuokraoikeus on usein vakuutena rahoittajalla, jolloin kyse on panttiomaisuudesta, jonka realisointi tapahtuu joko pantinhaltijan tai pesänhoitajan toimesta. Kiinteistö realisoidaan ensisijaisesti kokonaisuutena ja sen myyntitapana toimii usein välitystoimeksianto tai huutokaupparealisointi. 

Vuokralaisen ja osakkeenomistajan erityisasemaan liittyvät kysymykset

Asunto-osakeyhtiöiden konkursseissa on erityissääntelyn tarvetta, sillä niistä ei säännellä erikseen esimerkiksi konkurssilaissa ja niihin liittyy erityiskysymyksiä esimerkiksi vastikkeisiin sekä vuokralaisen ja osakkeenomistajan asemaan liittyen. Asunto-osakeyhtiölakiin onkin suunniteltu lokakuussa 2026 voimaan astuvaa muutosta, jossa ehdotetaan selvennettäväksi konkurssin oikeusvaikutuksia osakkeenomistajien ja vuokralaisten kannalta.

Vuokralaisen ja osakkeenomistajan asema nykysääntelyn valossa:

• Huoneenvuokralaisen asema: Osakkeenomistaja on voinut vuokrata huoneiston kolmannelle osapuolelle ennen konkurssia. Osakkeenomistaja menettää oikeutensa huoneiston hallintaan konkurssihetkellä. Vallitsevan oikeuskäytännön mukaan vuokrasopimuksen mukaiset vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät kuitenkin konkurssipesälle ja vuokrasopimus jatkuu sellaisenaan vähintään kohteen realisointiin saakka. AsOYL:n muutoksessa esitetään, että vuokrasopimus lakkaisi osakkeenomistajan hallintaoikeuden lakatessa.
• Osakkeenomistajan asema: Asunto-osakeyhtiö on osakkeenomistajistaan erillinen oikeushenkilö, eli sen varallisuus on erillistä, eikä yhtiön velkoja voida periä osakkeenomistajilta. Omistukseen perustuvat oikeudet säilyvät konkurssista huolimatta, mutta päätösvalta asunto-osakeyhtiön omaisuudesta päättyy. Sekä osakkeenomistajan hallintaoikeus huoneistoon että vastikkeenmaksuvelvollisuus päättyvät konkurssihetkellä. AsOYL:n muutoksessa esitetään, että osakkeenomistajan huoneiston hallintaoikeus ja vastikkeenmaksuvelvollisuus lakkaisivat yhden kuukauden kuluttua konkurssin alkamisesta. Osakkeenomistajilla on sekä nyt että tulevaisuudessa mahdollisuus jatkaa huoneiston käyttöä sopimusteitse maksamalla konkurssipesälle käypää korvausta asumisesta. 

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan konkurssi 

Asunto-osakeyhtiön lisäksi konkurssiin voidaan asettaa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja, eli esimerkiksi ammattimaisesti vuokrausta harjoittava toimija. Tällöin asunto-osakeyhtiön osakkeet kuuluvat osakkeenomistajan konkurssipesän varallisuuteen ja ovat osa konkurssissa realisoitavaa omaisuutta. Osakkeiden positiivinen arvo osakkeenomistajan konkurssipesälle edellyttää sitä, että kaikki asunto-osakeyhtiön omat velvoitteet saadaan ensin katettua.

Realisointivaihtoehtoja on useita: koko osakekanta voidaan myydä yhdelle taholle (kuten institutionaaliselle sijoittajalle), tehdä kuluttajakauppoja yksittäisistä osakehuoneistoista tai mikäli konkurssipesään kuuluu usean asunto-osakeyhtiön osakkeet, voidaan toteuttaa useamman taloyhtiön portfoliokauppa. Konkurssiin voidaan asettaa myös yleishyödyllinen yhteisö, jolloin konkurssipesään voi kuulua aravalainoitettuja tai korkotukilain mukaan tuettuja vuokrataloyhtiöitä. Laista johtuvat käyttö- ja luovutusrajoitukset asettavat merkittäviä rajoitteita tällaisten kohteiden realisoinnille.

Osakkeenomistaja on tyypillisesti vuokrannut osakehuoneistot ja toimii vuokranantajan roolissa. Vuokranantajan konkurssin vaikutuksista vuokrasuhteen pysyvyyteen ei ole säännöksiä huoneenvuokralaeissa, ja oikeustila on siten jossain määrin epäselvä. Yleisin tulkintatapa on, että huoneenvuokralaeissa on määritelty tyhjentävästi vuokralaisen käytettävissä olevat purkuperusteet. Koska vuokranantajan konkurssi ei ole laissa mainittu purkuperuste, vuokranantajan konkurssi ei lakkauta vuokrasuhdetta, eikä anna sellaisenaan vuokralaiselle (tai vuokranantajan konkurssipesälle) perustetta sopimuksen purkamiseen. Kysymys vuokrasopimuksen sitovuudesta ratkeaa vasta omaisuuden realisoinnin yhteydessä. Tämä tulkinta tarkoittaa samalla sitä, että osakkeenomistajan konkurssipesä tulee osakkeisiin ryhtyessään sidotuksi osakkeisiin kohdistuviin vuokrasopimuksiin.

Asunto-osakeyhtiön osakkeet voivat olla konkurssipesälle arvottomat, jolloin konkurssipesän on harkittava omaisuudesta luopumista. Omaisuuden luopumisen myötä omaisuus siirtyy takaisin velallisen määräysvaltaan. Jos osakkeenomistajan konkurssipesään kuuluva asunto-osakeyhtiö asetetaan konkurssiin, osakkeenomistaja menettää määräysvaltansa osakeisiin joka tapauksessa viimeistään tässä vaiheessa.

Lisätiedot

Olethan yhteydessä insolvenssipraktiikkaamme, jos sinulla herää kysymyksiä webinaarin aiheisiin liittyen. Jos haluat saada lisää tietoa tapahtumistamme ja webinaareistamme, voit täyttää tapahtumiimme liittyvän yhteystietolomakkeen täältä.